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2024年英国房价或重拾升势

新华财经伦敦1月7日电(记者 张亚东)对于英国房地产市场而言,2023年是相当艰难的一年。

英国央行基准利率对市场明显不利。为抑制通胀,英国央行持续多轮加息,将基准利率推高至目前的5.25%,为2008年以来的最高水平。这一高企的基准利率对房地产的直接影响表现在两个方面。

一方面,对于英国房地产开发企业而言,市场成本居高不下,使得建筑业已经陷入持续萎缩状态。标普(S&P Global)近期公布的数据显示,2023年12月英国建筑业采购经理指数(PMI)为46.8,尽管这一数据较2023年11月的45.5已经略有回升,但却是该指数连续第四个月处于收缩状态。标普市场总监Tim Moore指出,借贷成本的增加和市场信心的低迷,使得2023年下半年英国的住房销售持续下跌。

另一方面,对于购房者而言,基准利率的提升直接推高了购房抵押贷款利率,从而直接增加了购房成本和压力。数据公司Moneyfacts的数据显示,目前英国2年期的固定抵押贷款利率在5.9%左右,5年期的固定抵押贷款利率在5.5%左右。对于购房者而言,这一贷款利率负担相当沉重。以伦敦城区一普通的一居室为例,英国二手房销售网站zoopla提供的房价为625000英镑,除了首付10%外,购房者在接下来的25年里,每月的月供将高达3454英镑。对于普通工薪阶层而言,这是一个难以承受的重负。

尽管如此,2023年,英国房地产市场展现出较大的韧性。根据英国住房抵押贷款机构Nationwide的数据,2023年英国房价同比仅下跌1.8%,而不是年初预测的5%-12%的下跌幅度。

2024年,英国住房市场的不利因素将逐步得到改善,从而对房价构成有力支撑。

目前市场形成的共识是,英国央行的加息周期已经结束。尽管目前5.25%的基准利率还将持续一段时间,但最迟在下半年,英国央行将开始实施降息。由于英国经济在2023年第三季度陷入萎缩,通胀下跌速度超出市场预期,包括彭博在内的机构甚至预测英国央行最早在2024年4月份就可能实施降息。

英国的贷款抵押机构已经先于英国央行开始下调住房贷款抵押利率。1月3日,汇丰银行宣布下调住房抵押贷款利率,10年期的固定住房抵押贷款利率已经降至4%附近。英国最大的住房贷款机构Halifax也将其2年期固定贷款利率由此前的5.63%下调至4.81%。对于英国购房者而言,抵押利率的下降,也就意味着每个月的月供减少。

同时,基准利率的下调,将使得房地产企业的经营压力减轻。Tim Moore指出,英国央行预计在2024年开始降息,这应该会提振建筑企业的信心。

        对于购房者而言,贷款利率下调将减轻购房压力。同时,英国雇员工资的快速上涨,将使得购房支付能力得到明显提高。英国国家统计局数据显示,2023年8-10月份,英国雇员的工资,不包括奖金部分同比上涨7.3%,包括奖金部分则上涨7.2%。这一上涨速度已经明显超出同期的通胀水平,显示英国居民的支付能力得到提高。英国住房贷款机构Halifax贷款部主任Kim Kinnaird表示,目前英国雇员工资增长高于通胀,有助于缓解生活成本压力,并提高购房者的住房负担能力。

在这些利好因素的推动下,英国房价或在2024年迎来拐点、重拾升势。事实上,这一趋势在2023年最后一个季度已经比较明显。Halifax数据显示,2023年12月,英国房产的均价为287105英镑,月环比上涨1.1%,季环比上涨1.2%,同比上涨1.7%。Kim Kinnaird指出,随着抵押贷款利率继续下降,未来几个月,英国房产市场买家的信心将进一步增强。


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