新华财经上海1月11日电（记者 杨有宗）随着商业活动持续恢复，2023年上海商业地产市场明显回暖。办公楼市场带看量及问询量有所回升，但租户仍保持审慎，租金维持下行通道。多个零售业态迎来租赁需求复苏，全年租金跌幅收窄。业内人士预计，展望2024年，随着大量新增供应入市，加之部分行业租户仍保持较为谨慎的租赁策略，上海商业地产市场依然面临挑战。在各类支持性政策助力下，预计上海商业活动及市场情绪将继续保持稳中向上的态势。

租金持续下跌 写字楼市场需求结构性调整

仲量联行11日发布的商业地产季度报告显示，2023年四季度，上海办公楼需求缓慢复苏，净吸纳量录得9.9万平方米，全年净吸纳量为38.17万平方米。

仲量联行上海商业地产部资深董事朱熙东说：“尽管2023年四季度带看量有所增加，但租户仍持保守的租赁策略，续租仍为大多数租户的选择。”

在新增租赁需求缓慢复苏趋势下，写字楼市场迎来需求的结构性调整。仲量联行报告显示，部分乙级办公楼租户搬迁升级至甲级办公楼。由于今年租户普遍采取成本节约型策略，中央商务区全年净吸纳量录得2.47万平方米；非中央商务区全年净吸纳量录得35.7万平方米。从需求行业来看，内资金融和专业服务企业保持稳健。

2023年四季度上海全市共三个项目竣工，总建筑面积共计42.1万平方米。中央商务区内，一个位于浦东的项目交付入市，总建筑面积为14.42万平方米，将中央商务区全年供应量推升至44.88万平方米。新增供应使得中央商务区整体空置率环比上升1.3个百分点，同比上升4.7个百分点，达到14.9%。 非中央商务区实现两个新项目竣工交付，共计27.68万平方米。非中央商务区全年供应量达到113万平方米，空置率环比上升1.3个百分点，同比上升5.3个百分点，至29.8%。

2023年第四季度中央商务区租金环比下降2.8%，同比下降5.6%。面对新增供应压力以及周边非中央商务区的租金竞争，楼龄较长、空置率较高项目的业主在租金及激励政策上进一步让步，以吸引并保留租户。非中央商务区租金环比下跌3.3%, 同比下降7.6%。大体量新增供应使得租金持续承压，部分非中央商务区业主调整租金的意愿也明显增强，愿意提供更多激励政策以应对激烈的市场竞争。

展望2024年，市场将持续稳步复苏。尤其在写字楼租金下行阶段，部分租户的升级需求有望得以释放。不过，市场仍面临供应压力，受此影响整体市场租金预计短期内仍将下行。

零售物业租赁需求复苏明显

2023年四季度，上海消费市场持续复苏，零售物业租赁势头保持稳定。第四季度，上海优质零售物业净吸纳量为26.8万平方米，全年累计净吸纳73万平方米，超过2019年全年的61万平方米净吸纳量。

仲量联行华东区零售地产部总监黄臻表示，“2023全年多个零售业态都迎来租赁需求复苏，其中较为活跃的有运动服装和装备、香水香氛与美妆护肤、瑜伽普拉提等精品健身塑型场馆、儿童娱乐场、饮品及烘焙店等。”

仲量联行报告显示，四季度，随着上海核心商圈的零售物业租赁势头持续恢复，空置率环比下降了0.3个百分点至11.4%。非核心商圈随着六个新项目入市，项目之间竞争加剧，第四季度空置率环比上升0.6个百分点至12.2%。

第四季度核心商圈租金稳定在每平方米每天46.6元。非核心商圈由于供应压力较大，业主方提供了更多的租金优惠来吸引租户，市场平均租金环比下降1.0%至每平方米每天16.8元。从2023全年来看，核心商圈租金同比微降0.2%，非核心商圈租金同比下降4.2%，降幅较2022年均有收窄。

预计2024年零售物业核心商圈供应有限，租赁需求稳定回升，尤其是来自运动服饰与装备，美妆香氛和餐饮等品牌的需求，更多国际精品运动品牌及化妆品牌将在上海开出首店。预计2024年核心商圈供应有限，租赁需求稳定回升将有助于空置率进一步下降。就非核心商圈而言，2024年将迎来10个新项目入市，市场整体出租率和租金或将继续面临挑战，项目之间表现将进一步分化。

大宗交易市场2023年四季度进一步活跃

2023年上海商业地产市场大宗交易成交总金额为941.2亿元，较去年同比增长12.6%。在市场经历过几次挑战之后，年末市场成交迎来翘尾，强势回归。2023年上海商业地产市场大宗交易第四季度成交总金额达460.5亿元人民币，占据全年49%的份额，四季度成交量较去年同比增长74%。

根据仲量联行报告，2023年，办公板块继续保持领先地位，占全年总成交金额的27%。紧随其后的是产业园区和综合体项目，占比分别为23%和19%，反映了市场对多元化综合型项目的需求。含居住功能的资产受市场青睐，成交金额占总金额的22%。与往年相比，含居住功能的资产类型增多，包括公寓、住宅、酒店及康养等面向各年龄段和不同居住需求的产品类别。

此外，多个万达广场的成功交易为零售物业资产带来了流动性，反映了投资人对该类资产的信心。投资型买家占比在2023年回升至71%，反映了上海投资市场的逐渐复苏和成熟。国内投资人逐渐成为主导力量，今年其占比达到94%。

仲量联行华东区投资及资本市场负责人孙翎表示：“近几年，投资市场经历了显著的变化，国内投资人逐渐成为市场主力，展现出对本土市场的信心和乐观态度。同时，随着REITs市场的持续扩容和生态逐步完善，预计2024年上海投资市场稳定性将进一步提升，继续保持活跃态势。”

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